典型案例

　　一天深夜，蘇某回到龍港路某小區(qū)5號(hào)居民樓，搭乘電梯回家。誰(shuí)料電梯剛運(yùn)行到一半，就突然失控下墜，載著蘇某一直墜落到電梯井井底，蘇某當(dāng)場(chǎng)昏迷，不省人事。2.小時(shí)后，蘇某被人發(fā)現(xiàn)并送入醫(yī)院進(jìn)行搶救，由于出現(xiàn)了頭痛發(fā)暈、嘔吐鮮血的癥狀，醫(yī)院診斷其為內(nèi)臟出血，需要住院治療，觀察一段時(shí)間。

　　半個(gè)月后，由于病情加重，蘇某不幸身亡。蘇某的家屬彭女士很傷心，認(rèn)為是物業(yè)公司沒(méi)有做好電梯管理服務(wù)，才導(dǎo)致該案件的發(fā)生，要求物業(yè)公司賠償所有的損失，醫(yī)療費(fèi)、精神損失費(fèi)等共計(jì)28.4萬(wàn)元。在此期間，彭女士多次與物業(yè)公司交涉未果，于是起訴至法院。

　　庭審中，物業(yè)公司辯稱蘇某的死亡與電梯墜落無(wú)直接的因果關(guān)系所以不同意承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。法院遂委托市高院對(duì)蘇某的死亡情況進(jìn)行了鑒定，結(jié)論為蘇某全身多發(fā)性軟組織挫傷并出現(xiàn)內(nèi)臟出血，最終才導(dǎo)致死亡的。法院據(jù)此認(rèn)為，蘇某是在電梯墜落后出現(xiàn)上述傷情，兩者之間存在因果關(guān)系，物業(yè)公司理應(yīng)承擔(dān)蘇某由此造成的所有損失。

　　法院一審后，判決物業(yè)公司賠償彭女士醫(yī)療費(fèi)、精神損失費(fèi)等損失共計(jì)18.3萬(wàn)元。

　　案例分析

　　首先，維護(hù)小區(qū)環(huán)境安全是物業(yè)公司的應(yīng)盡義務(wù)?！段餀?quán)法》第八十一條規(guī)定：“業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理。”第八十二條規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人根據(jù)業(yè)主的委托管理建筑區(qū)劃內(nèi)的建筑物及其附屬設(shè)施，并接受業(yè)主的監(jiān)督。”本案例中，物業(yè)公司由于物業(yè)管理不善，對(duì)電梯存在的安全隱患沒(méi)有進(jìn)行及時(shí)排除，才導(dǎo)致意外事故的發(fā)生，這明顯是物業(yè)公司對(duì)自身義務(wù)的違反，沒(méi)有做好公共設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)與管理的義務(wù)。

　　其次，物業(yè)公司必須承擔(dān)賠償責(zé)任。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第三條規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務(wù)合同約定的或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和維護(hù)義務(wù)，業(yè)主請(qǐng)求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。”因此，案例中業(yè)主彭女士可以要求物業(yè)公司以賠償損失的方式承擔(dān)違約責(zé)任。

　　最后，物業(yè)公司的不作為是造成意外事故的必然。本案例中，物業(yè)公司沒(méi)有派人做好夜間的巡視工作，安保工作不到位，不然蘇某也不會(huì)在發(fā)生意外后2小時(shí)才被發(fā)現(xiàn)，錯(cuò)過(guò)了最佳的治療時(shí)間，才導(dǎo)致最后死亡的。如果物業(yè)公司做好安保工作，及時(shí)發(fā)現(xiàn)業(yè)主出現(xiàn)意外，及時(shí)送至醫(yī)院治療，也許悲劇就不會(huì)發(fā)生。

　　案例處理

　　(1)物業(yè)公司要加強(qiáng)管理，在物業(yè)人員的安排上要合理分配，盡量保證小區(qū)內(nèi)的安保人員充足，確保業(yè)主在物業(yè)公司管理范圍內(nèi)發(fā)生意外時(shí)，能夠有人及時(shí)出現(xiàn)，進(jìn)行幫助。

　　(2)物業(yè)公司要做好公共設(shè)施上的維修與養(yǎng)護(hù)，尤其是像電梯這種安全隱患較多的，平時(shí)要定期進(jìn)行維修與養(yǎng)護(hù)，確保小區(qū)的電梯能夠正常運(yùn)行，避免意外事故的發(fā)生。

　　(3)物業(yè)公司在電梯內(nèi)要配備監(jiān)控設(shè)備，如果電梯發(fā)生故障，業(yè)主也能夠及時(shí)進(jìn)行求救，物業(yè)人員也能通過(guò)監(jiān)控錄像及時(shí)發(fā)現(xiàn)，及時(shí)進(jìn)行搶救。